倒鸭子..

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8 j: \' |5 }% t9 R5 K首先说明，楼主并非要论证什么，也不想宣扬什么多和空，只是就这么一个比较热点的话题说说楼主的一点看法，写下来，作个记录，想多年以后回头看看自己当初的判断是否准确。我现在就有那么一个好奇心，就好像考试完了期待自己能得多少分一样，正是这种好奇心让我想为将来记录一下我现在的想法，这种对未来的期待比我对楼市的兴趣大的多，或者说我对楼市其实一点兴趣也没有，我只是喜欢去判断，然后期待看自己判断的是否正确，不只对楼市，对其他话题也是同样。我想，这样一种心态或许更能得出比较客观的结论。
* t, ~# N% I% r( i! V6 T% I　　楼主自己目前有栖身之地，不过也只限于此。既不是刚需，也不是房东。所以，我不会像刚需那样期待房价下跌，也不会像房东那样期待房价上涨。这样的现状让我的心态比较平和，在看待房价的问题上，可以不带个人感情。因为无论房价涨跌，跟我都半毛钱关系没有。我想，这样一个人的看法，还是值得大家一观的，于是就发了出来。

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说到楼市，就要说房价。在天涯看了一些帖子，有人说房价会涨，有人说房价会跌，还有的谈论经济，谈论政治，论证一大堆。我想说，那些说房价会涨会跌的人已经够傻了，这加上论证的就更傻。为什么北京的房价5万一平，而济南的房价就1万一平？这不同的地方房价都不一样，你去撇开不同地域的客观条件不同而单论房价涨跌，这不是在纸上谈兵吗？再往细里说，就算是济南，历下区的房价涨跌与否能跟济阳平阴的房价一块讨论吗？再往细里说，就算是历下区，学区与非学区，生活方便与不方便的地方的房价能一块讨论吗？不能！现在已经不是03到10那个时代了，那个时代可以说房价，因为那时侯涨跌确实是一种全国性的趋势，说涨就都涨，说跌，金融危机的时候也确实都有短暂的波动。但现在不同，现在的房价已经从早先的崛起期进入了成熟期。现在要谈房价，就不能笼统的谈，而要具体的谈，具体到某省某市某区县某楼盘甚至某户型。在我看来，现在的房价，在不同的地域，不同的位置，甚至不同的户型，其价格的涨跌都不尽相同。说实在话，如果不是房叔房姐的，你去关心全国的房价涨跌没什么意思，要关心，也就只用关心你身边的房价就足够了，毕竟，大部分人买房都只在一个城市买不是。下面楼主就说说楼主对楼市的一点理解，其他的城市楼主虽然也去过一些，但不敢妄自评论，就以济南为契机谈论一下有关楼市的一些问题。

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首先说一个问题，90年代末的时候北京市区的房价好像才3，4千，济南市区的房价那时侯也就1千左右。而现在呢，涨了10倍。很多人只看现象不喜欢看本质，只看到过去的10年房价涨的很快，不去想是什么导致了这种现象。如果不去看这个本质，可能就不容易看清未来的发展方向。那么为什么短短十几年的时间，房价可以以几乎一年一倍的速度去涨？我想现在大部分人都明白，是城市化，大学扩招，通货膨胀以及商品房普及等等原因一起造就了这样的局面。

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假如我们站在事后诸葛亮的立场上去回顾这些年的过程，就会发现，这是必然的结果。城市化是必然的，不然中国永远是小农经济。因为只有把人集中起来才能形成市场效应，经济效率才能提高。但城市化并不是简简单单地把人都赶到城里。你一个农民到城里，你不给他工作他就得饿死，但他除了种地什么也不会，就算你给他工作他也不会做，何况GJ也没那么多就业岗位提供。因为早先的城市也就那么点人，市场很小。那么首先GJ就要提高国民素质，让国民具备在城市生存的素质。提高4，5十岁的人的素质吗？不，当然是从年轻人抓起。于是就有了大学扩招，我现在感觉，大学就像GJ技校或者说练兵场一样，年轻人进去练几年，不管你练的怎么样，就推向社会，赶紧训练下一批，好早日完成提高整体国民素质目标，赶上城市化的进度。年轻人大学毕业了回农村种地吗？当然是留在城市啦！这个不用引导，是人的自然选择。这就是中国的城市化策略，不得不说，真的是相当高明。当然，为了让大学毕业的人留在城市不至于饿死，GJ的另一个重要任务是创造就业岗位。这个就不多说了。反正呢，通过这样两手，城市的人自然会越来越多的。这样的城市化是打破了地域限制的城市化，并非简单的本地农民的孩子进入本地城市。因为你考大学的时候是不限地域的，你大学毕业后找工作也并不是非要回原籍的。这样一来，教育资源多的城市和就业岗位多的城市就会吸纳全国各地的人留下，欠发达地区的人口就会向比自己发达的地区流动。

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你要在一个陌生的地方生活，只有工作还不行，还要有住的地方，但在这之前，大部分家庭都只有一套房子，城市里并没有多余的房子供你住，而早先有的单位宿舍和分房制度也没有了，这样一来，房子就成了紧缺的东西。不用担心，GJ其实早就想好了对策在前面等着你们从学校走出来呢。那就是商品房政策。GJ卖地，让开发商盖楼，让你可以购买房子，这样你不就可以在城市立足了吗。之前城市人口变动不大，又有单位宿舍和福利分房政策，所以城市里不缺房子住，房价自然不高。但现在呢，大量的年轻人要留在城市，人多房少，房价自然要涨了。其实GJ早就可以预料住房会是个问题（城市化是GJ搞的啊），但指望GJ提前盖好房子等你住吗？那样房价就不会涨了，因为那样房子就不紧缺了。这就好像姜你军，蒜你狠，其实我有足够的货可以供应，但那样价格低，于是我十分之一十分之一的卖，需求量是固定不变的，你早晚还要买我这么多东西，因为除了我这里你没处买去（或者说只有我能卖这个东西），这样因为是卖方市场，价格就彪升了，哪怕我卖到最后需求量下降了，我的姜和蒜烂了一半，但前面一半我是按3倍的价格卖的，总体上我还是赚了。什么？这样既浪费大家吃到的姜和蒜又比原来少？跟我有毛关系？只要我赚了就行。这就是为什么地是一块一块的批，而不能一下批很多。其实GJ要改善民生要降房价很简单，多批地，保准2年内立刻大降。商品房商品房，不管是多么大宗的商品，归根结底还是一个商品，受供求关系影响，你东西再好，市面上一大把，扔路边都不一定有人要，你东西再烂，大家都等着要，就可以漫天要价。

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现在看房价也要以这样的眼光去看，你要想知道这个小区的这个户型将来是涨是跌（注意，千万不要再说什么房价涨跌了），那就分析分析这个房子有没有什么特质是稀缺的，或者将来会稀缺的。是交通方便呢，还是生活便利呢，还是学区好呢，或者户型好呢？如果什么特质都没有，那顶多就是不亏。如果你发现这样的房子周围多的是，还都没卖出去，或者没租出去，或者正在建新楼盘呢，那铁定是要跌的啊。这个方面下文会细说。这里先把房价上涨的本质说清楚。大学生一批批的毕业，而且一批比一批数量多（今年的毕业生好像有近1千万吧），涌入城市的人就越来越多，因为房子这种商品生产起来比较慢，所以供求关系就越发紧张，再加上通货膨胀所带来的存款贬值隐患，以及中国人买涨不买跌的跟风性格和一批先富起来的人炒房，使得不缺房子住的人也开始尽量买房，本身不在市区住的人也开始提前为自己的子女在市区买房或投资买房，这一系列的浪潮涌来，房价能不疯长吗？我想，看到这里，你至少应该有点感悟。我不敢说我说的是金玉良言，这只是是我个人的分析，但我认为至少还能说的过去。所谓以史为镜可以知兴衰，只有知道了之前的事情为什么发生，才能去推断将来的事情可能会怎样发展。这也是为什么我花这么多力气说这些看似无用的话。只有以此为基础，才能去推断楼市未来的发展趋势。

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首先我要举个例子。山东潍坊市，经济总量在山东前列，但潍坊的房价相对于其他的地级市来说却很低，现在市区均价应该在5000甚至以下，这个价格甚至不如潍坊下辖的地级市高。济南的经济总量跟潍坊差不多，但济南市区的均价却已经10000+了。其实烟台的经济总量跟潍坊，济南差不多，但房价也比潍坊高不少，这里面有烟台靠海的原因，但济南不靠海啊，济南的环境也不好，也不是旅游城市啊。经济总量差不多的话，吸纳的就业人员就应该差不多，那何以各方面都均等的两个城市，房价却差一倍呢？这就是我说的讨论房价不能从宏观来看的原因。

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潍坊虽然经济总量高，但分散，其下辖的县级市寿光，诸城，青州等地区经济都很发达，这样一来，这些地区的人到潍坊市区来生活的需求就没有那么迫切，我在自己家乡就有很多不错的就业机会，不比潍坊市区差多少，那何苦还去潍坊呢？这就减少了很大一部分潍坊的城市人口来源。同样，外地来潍坊的，也是奔着就业来的，也一样被分散到各地了，又减少了一大部分。外来人口少，对房子的需求就小，房价就升不起来。潍坊本地人本来就有房子，就算本着投资的想法多买几套房子，也是要出租赚钱的。但潍坊外来人口少，租也租不上价去，投资的热情也就小了，总之，整个潍坊市区的需求就小，所以房价就算涨上天，没人买也只是个数字而已。但济南不一样，济南的经济总量主要靠济南市区，下面的几个县除章丘外经济都不好，所以下县的年轻人毕业，要想回家工作的话就只能到济南来。再加上济南是省府，政治资源自不必说，高校是山东最多的，医疗资源也最多，地理上又位于山东中心，不管铁路还是公路，其交通便捷度我认为在全国也可排前列。所以，稍微大点的公司，其山东的办公地都会设在济南，这一下就增加了这么多的就业岗位，所以，济南市区所吸纳的外来人口在山东是数一数二的。有了外来人口，就有对住房的需求，有需求就有了价格。所以，如果你要粗略地判断一个地方的房价走势的话，那首先就要看这个地方的人口流动情况，是呈流失趋势呢，还是呈流入趋势。

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现在中国的人口数字基本稳定，如果考虑到老龄化的话，可能还是下降的（对楼市来说，老年人基本等于没有人，买房的大部分是年轻人啊）所以，如果到一个地方如北上广的人口增加了，那就必定意味着有另一个地方的人口减少了。人口增加的那个地方就有住房的需求，房子就有价值，就可以有价格，而人口减少的地方，房子就没价值，就不会有好的价格。我前文也说过，现在的楼市已经到了成熟期，不会说涨都涨说跌都跌的。现在要开启的阶段就是，有的地方涨或者维持，有的地方就要跌了。哪些地方涨呢？就是大家都去的地方，城市化严重的地方，工作，生活，教育，医疗等等各种资源丰富的地方。哪些地方跌呢？就是欠发达的地方，人口流失的地方。

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还是以济南为例，济阳商河平阴的房价还会涨吗？我看不到希望。因为济南虽然不是北上广那样的大商圈中心，但作为经济大省的省会再加上区位优势，济南还是具有一点鲁西小商圈中心潜力的。所以，我认为济南市区的平均房价近期至少不会跌。那么济南市区的房价会涨多久呢？又能涨多大幅度呢？我觉得有一个因素要先说一下，那就是工资水平。众所周知，前些年工资涨幅是跑不赢房价涨幅的，而且差距较大，但12年以来，就我对济南的了解，工资涨幅和房价的涨幅的差距已经减小了不少了，如果经济和工资按现在的趋势发展的话，济南的房价我认为涨幅会继续减缓，直至跟工资涨幅持平，然后，可能会有小幅下跌，但今后会进入稳定期。之所以有这样的感觉是基于以下原因

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再一个，要改善的话往哪里改善呢？位置更好的，学区更好的，还有什么呢？面积更大的。之前的情况一直是小户型比大户型价格高也容易出手，因为对刚需来说，重要的是先有一套房子摆脱租房的日子或用来结婚。但5年之内就会面临一个问题，有孩子了，要接父母来照看了，只有两室不够用怎么办？三室随着父母的老去，男女双方都是独生，两边的父母都要养，三室都不够用怎么办？对了，四室呗！所以，今后，即便是在济南市区，位置偏的，一室两室的，我对其价格的坚挺程度也不乐观，由于中国人的传统，三室，四室的房子将来应该会好出手。你不要看你的房子现在价格多少多少，又涨了多少，没意义，只有出手的时候好出手才是王道。等你想出手了，大家都在出手两室的房子又都去买三室的，价格还会好吗？所以啊，能早点改善就早点，不要跟人扎堆。

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其实如果你是一个眼光犀利对政治政策理解深刻或者属于体制内的人的话，打从大学扩招起就可以预见到上面的发展历程，就开始囤房子了。这批人估计现在都成了开发商。如果你没有那么深远的预见性，不过对机会比较敏感又灵活敢干的话，那么房价开始涨的时候你就开始哪怕借钱也要买房，然后卖掉一套变两套，两套变四套，这批人现在都成了房东。如果你没有那么大胆和敏锐，你只是一个70后，在大学毕业进入城市后工作几年，攒了点钱又需要结婚，虽然发现房价涨了，但还是狠狠心买了房子，而后你发现房价还在不停地涨，而你工资又恰好涨了一些，于是你又贷款买了一套房子出租，后来又把第一套卖了换了一套更好的，这批人现在是小房东。如果你是一个70后，同样想买房但发现房价涨了，于是没舍得买，但过了一两年发现还不如之前就买呢，于是你狠狠心买了，这批人现在已经改善了。如果你是一个70后，到城市后现在还没买房，我只能委婉地说，你太保守了。如果你是一个80后，就算你再天才，大学扩招的时候你还在全心全意应付高考呢，根本不会想房子的事情，等你大学毕业，工作两年要留在城市了，家里如果还可以就买得早些，如果家境一般就只有靠自己多奋斗两年了，如果靠着努力或者机遇，你的收入不错，10年左右应该也都买房了。这批人，要么现在已经改善了，要么将来还可以改善。如果你是一个80后，毕业后工作两年要留城市，家境不好，工作又一般，工作多年，为了结婚借钱付了首付，这批人现在供着。如果你是一个80后，因为各种原因现在还没买房，那你应该看看这个帖子。如果你是一个90后，要么你60，70的爹妈已经在市区买了房了，你不用买，当然，如果你毕业后在另一个城市工作，还要买房的，但因为你爹妈已经买房了，这时候卖掉再在你工作的地方买也没问题，反正应该不难，要么你父母因为各种原因没在市区屯套房子，你就只能靠着拼搏有份不错的工作才能在市区买得起房。这批人在买房的路上，如果你父母早先也没在市区给你买房，你也没什么好工作的话，那没办法，暂时估计想买也买不了。先过着吧，一边努力一边等待，最重要的是不断提高自己的能力，这才是安身立命之本。8 {6 t: f+ ?! n: G
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　　最后给将来的自己写一句，你当初的判断对了么？